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はじめに

• 地主の承諾: 借地上の建物を売却する際には、地主の承諾が必要です。承諾なしに譲渡すると無断譲渡となり、賃貸借契約の解除理由となる可能性があります。

• 承諾料: 地主が承諾する場合、承諾料の支払いが必要なことがあります。ただし、地主に承諾義務はなく、拒否された場合には裁判所の許可を求めることができます。

• 裁判所の許可: 地主の承諾が得られない場合、裁判所に許可を求めることができます。この際、譲受人の資力や信頼性が評価されます。

• 借地権の譲渡価格: 借地権価格は、土地の評価額に借地権割合を乗じて算出されます。相続税の路線価を基にすることが多いですが、実際の売買ではこれに頼らず市場価格を考慮すべきです。

• 不動産鑑定士の役割: 正確な借地権と底地の評価には不動産鑑定士の専門知識が必要です。彼らは地代や契約の詳細を考慮に入れ、時価を算出します。

評価方法 [1]

• 借地権評価: 借地権価格は、土地評価額に借地権割合を乗じることで算出されます。借地権割合は地域によって異なります。

• 地代の影響: 地代の低さが借地権の価格を押し上げる事例があります。実際支払額と経済地代の差が価格に反映されます。

• 権利金の扱い: 権利金がない場合、使用貸借となり評価額は0円となる場合があります。

• 契約条件の明示: 借地の利用規定や建物の構造によって評価方法が変わります。特定の条件を契約で示しておくことが重要です。

• 市場価格の考慮: 相続税路線価だけではなく、市場実勢価格や地域の取引慣行を反映した評価が求められます。

承諾の必要性 [2]

• 民法612条: 借地権の譲渡には地主の承諾が必要で、承諾なき場合は契約が解除されることがあります。

• 包括承継: 相続による借地権の承継には承諾が不要ですが、売却の場合には譲渡とみなされ、承諾が求められる。

• 承諾料の支払い: 地主が求める場合、承諾料の支払いが必要となるケースがあります。

• 承諾の自由: 地主には承諾の義務はないため、承諾料を提示しても承諾が得られないことがあります。

• 裁判所への申立: 承諾が得られない場合、裁判所に許可を求めることができます。

裁判手続 [2]

• 裁判所の許可申請: 地主が承諾しない場合、裁判所に許可を申請することが可能で、これは譲渡前に行われることが望ましい。

• 譲受人の資力と信用: 譲受人が賃料を支払う能力を有し、信用があることが申請の要件となる。

• 譲受人の特定: 申立時に譲受人を特定することが重要となる。

• 土地利用の継続性: 裁判所は、地代支払能力や土地利用の継続性を考慮し許可することになります。

• 財産的給付: 許可の条件として、地主に対する財産的給付が指定されることがあります。

契約と賃料 [1]

• 契約内容の重要性: 契約内容が評価額に大きく影響し、賃料や譲渡条件が評価に繋がります。

• 新旧借地法の影響: 契約の成立時期によって適用される法律が異なり、それが賃料や契約期間に影響を及ぼします。

• 更新の条件: 契約更新時には新たな地代が設定される場合があります。

• 地代の継続支払: 賃借契約の存続には地代支払の継続が不可欠で、これが評価に反映されます。

• 承諾料と更新料: 地代に加えて承諾料や更新料の支払いも契約によって決まることがあります。

不動産鑑定士の役割 [1]

• 時価評価の専門家: 不動産鑑定士は借地権と底地を適切に評価する専門家です。

• 契約と地代の考慮: 鑑定士は賃貸借契約の内容や地代を検討し、公正な評価をします。

• 権利の把握: 借地権がどのような形で設定されているかを把握することが重要です。

• 市場価格の設定: 不動産市場での取引に基づいた時価設定を行います。

• 評価の信頼性: 鑑定士による評価は、契約や交渉の際の適切な価格決定に役立ちます。

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